- Los datos de más de 1.400 operaciones de GoHipoteca revelan que el comprador tiene 35 años, cobra 1.791 euros mensuales y necesita financiar cerca del 90 % del precio
- La edad media de adquisición de la primera vivienda ha ascendido hasta los 41 años, siete más que la media europea
- La dificultad de acceso también está modificando el mapa residencial, desplazando la presión de Madrid a Barcelona hacia territorios históricamente más asequibles
ROIPRESS / ESPAÑA / INFORMES — España cerró 2025 con 714.237 compraventas de vivienda, un 11,5 % más que el año anterior y el mayor volumen desde 2007. También se firmaron 501.073 hipotecas, el mejor resultado desde 2010. Sin embargo, este elevado nivel de actividad coincide con un deterioro acelerado del acceso a la vivienda para el comprador medio.
El precio de la vivienda usada alcanzó en julio los 2.933 euros por metro cuadrado, un 13,1 % más que hace un año y el máximo histórico de la serie de idealista. Comprar una vivienda media requiere ya 7,8 años de salario íntegro, mientras el esfuerzo teórico se sitúa en el 36,1 % de la renta bruta del hogar y acumula seis trimestres de empeoramiento.
Así lo recoge el informe ‘El acceso a la vivienda en España 2026’, elaborado por la compañía española especializada en intermediación hipotecaria, GoHipoteca, a partir de fuentes oficiales y el análisis de más de 1.400 operaciones hipotecarias gestionadas durante 2025. El estudio advierte de una brecha creciente entre el volumen de actividad y la capacidad real de los hogares para incorporarse al mercado.
“Las cifras pueden transmitir la imagen de un mercado fuerte, pero detrás del récord hay cada vez más personas que tardan años en reunir el dinero necesario para comprar. El precio de entrada está creciendo mucho más rápido que la capacidad de ahorro y eso está dejando fuera a hogares que sí podrían asumir una cuota hipotecaria”, explica Jordi Sánchez Rodríguez, director del departamento de Ventas Online de GoHipoteca.
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El comprador necesita financiar cerca del 90 % del precio
Los datos internos de GoHipoteca muestran que el titular principal tiene una edad mediana de 35 años y percibe un salario de 1.791 euros mensuales. El precio medio de la vivienda adquirida alcanza los 165.000 euros y el préstamo se sitúa en 148.000 euros, lo que refleja una necesidad de financiación cercana al 90 %.
Uno de cada cuatro clientes vivía de alquiler antes de comprar y pagaba una renta mediana de 700 euros mensuales. En muchos casos, ese importe es similar a la posterior cuota hipotecaria. El principal bloqueo aparece al reunir el ahorro necesario para cubrir la parte del precio que no financia el banco y los gastos de la operación.
La edad media de adquisición de la primera vivienda ha ascendido hasta los 41 años, siete más que la media europea. Al mismo tiempo, alrededor del 30 % de las viviendas vendidas en 2025 se compraron sin hipoteca. Esta diferencia aumenta la ventaja de quienes disponen de patrimonio previo o apoyo familiar frente a quienes dependen exclusivamente de su salario.
“Estamos avanzando hacia un mercado en el que la capacidad de pago mensual ya no garantiza el acceso. Cada vez pesa más la situación familiar de partida. Cuando una persona lleva años pagando un alquiler de forma puntual, pero no puede reunir la entrada, existe capacidad económica, aunque necesita una estructura de financiación adecuada”, señala Sánchez.
La presión se desplaza hacia los territorios más asequibles
La dificultad de acceso también está modificando el mapa residencial. Madrid y Barcelona perdieron conjuntamente 35.742 residentes netos frente al resto de España durante 2024. Parte de esa población se está trasladando hacia provincias como València, Tarragona, Toledo, Castellón o Guadalajara, donde los precios eran más contenidos.
Este desplazamiento ya está acelerando el encarecimiento de los mercados receptores. Toledo registra la mayor subida provincial del precio de la vivienda, con un 20,5 %, mientras las compraventas aumentaron un 39,4 % en Zamora, un 31 % en Almería y un 25,7 % en Albacete. Los territorios que actuaban como alternativa asequible empiezan así a perder parte de esa ventaja.
“El problema de acceso que durante años asociábamos a Madrid y Barcelona se está extendiendo hacia sus coronas y hacia ciudades de tamaño medio. Los hogares buscan precios asumibles, pero esa demanda trasladada termina elevando el coste en los nuevos destinos. Estamos viendo cómo la tensión se propaga por el territorio”, afirma Jordi Carabella Nolla, director del departamento de Ventas Offline de GoHipoteca.
La falta de oferta agrava esta situación. España crea alrededor de 240.000 hogares cada año, pero en 2025 solo se terminaron 88.254 viviendas. El Banco de España estima que el déficit acumulado alcanza ya las 750.000 unidades. Mientras esa distancia continúe creciendo, GoHipoteca advierte de que el ahorro inicial seguirá aumentando y el acceso a la primera vivienda dependerá cada vez más de la financiación disponible y del respaldo familiar.